Fragen und Antworten

Eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung.

Die SEM soll eine einheitliche und zügige Realisierung größerer Stadtentwicklungsvorhaben ermöglichen und zur Lösung von besonderen Bedarfslagen eingesetzt werden. Dies kann z.B. sein, wenn ein erhöhter Wohnungsbedarf vorliegt, dem in absehbarer Zeit zu begegnen ist.

Ziel dabei ist es, für das Entwicklungsgebiet der SEM eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen, Plätze, Kindertagesstätten, Schulen und Grünflächen) zügig, innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen und umzusetzen. Da die Realisierung der Maßnahme im Vordergrund steht, versetzt der Gesetzgeber die Gemeinde zudem in die Lage, die Grundstücke zu einem vorher festgelegten Anfangswert (entwicklungsunbeeinflusster Wert) kaufen zu können. So ist die Umsetzung der Ziele nicht gefährdet. Die Anwendung der SEM ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die die Gemeinde in der Begründung zur Entwicklungssatzung nachweisen muss.

Erklärfilm: Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

In einer Entwicklungssatzung wird durch die Stadt förmlich der städtebauliche Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel festlegt, also der Bereich dessen dazugehörige Grundstücke von der Entwicklung betroffen sind, ob für Bebauung, Straßen oder Freiflächen. Der Entwicklungssatzung wird eine Begründung beigefügt, die die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches und die Anwendung des Instruments rechtfertigen.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen:

• Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele können sich aus der Größe des Gebiets oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben.
• Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
• Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch städtebauliche Verträge mit den Eigentümern nicht erreicht werden oder die Eigentümer sind nicht bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ zu veräußern.
• Die Stadt muss in der Lage sein, das Projekt zügig innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.

Zudem muss sich die Stadt auch konkrete Vorstellungen davon gebildet haben, wie der Entwicklungsbereich künftig aussehen kann und nach ihrem Willen aussehen soll (etwa mittels Entwicklung eines Strukturkonzepts).

Die Finanzierung der SEM erfolgt großteils aus der Differenz zwischen den Grundstücksankäufen und den Grundstücksverkäufen.

Die Stadt kauft die Grundstücke des zu entwickelnden Bereichs zum gutachterlich ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) und verkauft die Grundstücke in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann gutachterlich ermittelten Wert (Endwert). Aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert wird weitgehend alles finanziert, was durch die Maßnahme ausgelöst wird, zum Beispiel die Erschließung des Entwicklungsgebiets, die soziale Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten, die Straßen, die Park- und Grünanlagen. So kommt durch den Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Stadt die durch die Baurechtschaffung und die Entwicklung bedingte leistungslose Bodenwertsteigerung der Allgemeinheit zugute. Etwaige Mehreinnahmen sind an die ursprünglichen Eigentümer auszuzahlen.

Der entwicklungsunbeeinflusste Wert beschreibt den Wert des Grundstücks bevor die Kommune öffentlich bekanntgegeben hat, dass es eine Gebietsentwicklung geben könnte bzw. dann, wenn die Kommune vorbereitende Untersuchungen beschließt.

Sobald bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise baulich entwickelt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers. Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.

Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass die Stadtverordneten die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließen. Je wahrscheinlicher die städtischen Planungsabsichten einer Baulandausweisung werden, desto stärker ist die Wertentwicklung. Um eben dieser Bodenpreisspekulation Einhalt zu gebieten, hat der Gesetzgeber im Rahmen der SEM die Festlegung getroffen, dass der Anfangswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses über vorbereitende Untersuchungen gutachterlich festgestellt wird, um dann den Mehrwert (Wertsteigerung), die erst durch das Handeln der Stadt erreicht wird, dafür zu nutzen, die Infrastrukturkosten der Maßnahme zu finanzieren und so die Stadt in die Lage zu versetzen, dem Allgemeinwohl gerecht werden zu können. Gleichzeitig wird vermieden, dass nur wenige Grundstückseigentümer von Bodenspekulationen profitieren.

Das Gutachten ist öffentlich einsehbar auf der Homepage unter Service / Downloads.

Der Umgriff des Entwicklungsbereiches entspricht nicht vollständig dem Untersuchungsbereich, der Gegenstand der vorbereitenden Untersuchungen war. Nicht Teil des Entwicklungsbereichs ist das sogenannte Gewerbegebiet B2. Für diese sich schon im städtischen Besitz befindlichen Flächen besteht bereits ein Bebauungsplan und somit ein anderes Planungsrecht. Es wurde außerdem festgestellt, dass durch die Weiterentwicklung des Gewerbegebiets B2 erhebliche hochwertige natur- und artenschutzrechtliche Maßnahmenflächen betroffen sind. Alle anderen Bereiche des Untersuchungsgebiets sind Teil eines Gesamtkonzeptes zur Umsetzung der Entwicklungsziele. Nur durch den gewählten Zuschnitt können die zusammenhängenden Themen Biotopvernetzung, Ausgleich von Eingriffen in Flora und Fauna, Entwässerung, eine Schienenanbindung, aber auch die gemeinsame Umsetzung von Wohn- und Gewerbegebietsausweisungen, die beabsichtigte Wirkung entfalten.

Zentral am Fort Biehler entsteht ein urbanes Stadtquartier, das Wohnen, Arbeiten, Erholung und Versorgung miteinander verknüpft. Mit ca. 4.000 bis 6.000 Wohnungen bietet der neue Stadtteil dann für über 10.000 Menschen ein Zuhause mit Schulen, Kitas und allem, was man zum Leben braucht. Der Stadtteil steht ebenso für bezahlbar, bunt, innovativ und nachhaltig. Ein kompakter und urbaner Wohnungsbau, kaum Autos, dafür jede Menge Grün, Radwege und einen Mix aus Wohnen und Arbeiten soll Qualitäten eröffnen, die sich vor allem an den Bedürfnissen der Menschen orientieren und diese in das Zentrum rücken, sodass ein nachhaltiger Stadtteil im Sinne der kurzen Wege entsteht.

Ein gewerblich genutzter Standort nördlich der A66 soll bestehende, angrenzende Nutzungen fortsetzen. Das BKA als ortsansässige Bundesbehörde hat die Absicht erklärt, an diesem Standort die bislang über Wiesbaden verteilten Einzelstandorte zusammenführen zu wollen.

Die Stadt als Grundstückseigentümerin kann über die Grundstücksvergabe steuernd auf das Wohnraumangebot Einfluss nehmen und regulierend auf die Preise einwirken.

Durch die Planung und Ausweisung umfangreicher Bauflächen soll in absehbarer Zeit der Wohnungsbau gefördert und der Druck auf dem Wohnungsmarkt gemindert werden.

Wenn das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB eingesetzt wird, ist die Stadt dazu verpflichtet, die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu erwerben, die für die Umsetzung der Maßnahme erforderlich sind. Da dann die Landeshauptstadt Wiesbaden vor der Umsetzung Eigentümerin der Grundstücke im Ostfeld ist (und nur dann), kann sie bei der Vergabe der Grundstücke steuernd eingreifen. Preistreibende, am Gewinn orientierte Grundstücksvermarktungen, sogenannte Bodenspekulationen, werden dadurch verhindert.

In Hinblick auf die langfristige Steuerung des Wohnungsmarktes sind gerade bei Neubauvorhaben u.a. Modelle im Erbbaurecht oder die Einbindung städtischer Wohnbaugesellschaften denkbar, um als Stadt regulierend auf die Mieten einwirken zu können, und so die Höhe der Mieten langfristig für Geringverdiener, Senioren, Studenten, Alleinerziehende und Mittelschichthaushalte bezahlbar zu halten.

Ergänzt werden kann diese Vorgehensweise durch das Prinzip der Konzeptvergabe, sodass die einzelne Grundstücksvergabe nicht erstrangig an den Meistbietenden geht, sondern an denjenigen, der die gewünschten städtischen Zielvorgaben am besten umsetzt. Diese Ziele können vielseitig sein und dazu beitragen, für eine breite Gruppe von Haushalten Wohnraum bereitzustellen.

Ohne den vorausschauenden, regulierenden und steuernden Eingriff der Landeshauptstadt Wiesbaden, würde der Wohnungsmarkt im Wesentlichen durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der in Wiesbaden vorhandene Nachfragemarkt würde sich weiter verschärfen, die Bodenpreise würden weiter steigen.  Damit würden gleichfalls auch die bereits hohen Mieten weiter ansteigen.

Der Anteil, den die Bürgerinnen und Bürger einer Kommune monatlich in das Wohnen investieren, liegt gerade in Ballungsräumen bei mehr als 1/3 des Einkommens. Der Teil von berufstätigen Menschen, der sich keine adäquate Wohnung leisten kann, nimmt zu. Ziel muss es daher sein, für eine große Anzahl von Menschen unterschiedlichsten Alters und in verschiedenen Lebenssituationen das Wohnen bezahlbar zu gestalten.

Neben erschwinglichen Mieten sollten auch Möglichkeiten zur Eigentumsbildung für untere und mittlere Einkommensgruppen geschaffen werden. Im Ostfeld soll ein Anteil von mindestens 30% der Wohnungen für sozialgebundenes Wohnen möglichst langfristig gesichert werden und weitere 10 % für gemeinwohlorientierte Wohnformen, wie Genossenschaftswohnungen, Mehrgenerationenhäuser etc.

Durch ergänzende Angebote im freifinanzierten Eigentumsbereich und Angebote in weiteren Mietpreissegmenten, soll eine Mischung der Angebote erzielt werden, die zu einer sozialen Mischung und Stabilität des neuen Stadtquartiers beiträgt. Ziel ist es, für weite Teile der Bevölkerung ein vielfältiges Wohnraumangebot mit unterschiedlichen Wohnformen in verschiedensten Preiskategorien zu schaffen.

Aufgrund veränderter Familien- und Haushaltsstrukturen gewinnen Nachbarschaften wieder an Bedeutung. Das Ostfeld soll Möglichkeiten für Begegnungen schaffen – ob im Freien oder in eigens vorgehaltenen Räumen. Ein gutes soziales, ethnisches und wohnkulturelles Miteinander sollte möglich gemacht werden.

Das Ostfeld soll für eine Kultur des Miteinanders stehen. Es werden Wohnformen für verschiedene Zielgruppen in ihren unterschiedlichen Lebenssituationen und mit den damit verbundenen Anforderungen entstehen. Über Kontakte, Interaktion und Kommunikation sollen Gemeinschaften in den Nachbarschaften entstehen, die sich gegenseitig unterstützen. In diesem kommunikativ geprägten Umfeld können Netzwerke entstehen, die vielen Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen Unterstützung bieten. Digitale Angebote oder praktische Nachbarschaftshilfe unterstützen nicht nur ältere Menschen dabei, auch im fortgeschrittenen Alter ein selbstständiges und eigenverantwortliches Leben zu führen. Neben Angeboten wie diesen, erleichtern auch barrierefrei/barrierearm gestaltete und im Kernbereich verkehrsberuhigt gehaltene öffentliche Räume den Alltag der jeweiligen Nutzer. Ein hoher Freizeitwert mit Angeboten unterschiedlicher Art kann die Naherholung im Wohnumfeld begünstigen. Darüber hinaus sollen Sporteinrichtungen für die Schul- und Freizeitnutzung vorgehalten werden, um eine Förderung des Sports und der Bewegung zu gewährleisten. Kinder-, Jugend- und Seniorenarbeit sollen das soziale Angebot abrunden.

Im neuen Stadtteil stehen Wohnen und Arbeiten in einem funktionalen und räumlichen Zusammenhang. Wohnen und Arbeiten, Kitas und Schulen, Kultur und Freizeit vor Ort zu haben, reduziert Wege, gewinnt Lebenszeit und trägt maßgeblich zu hoher Lebens- und Arbeitsqualität bei. Es ist eine zukunftsfähige und nachhaltige Lebensform, die gerade heute immer mehr an Bedeutung gewinnt und für die man in einem neu geplanten Stadtteil gute Voraussetzungen schaffen kann. Kurze Wege und ein Stadtteil, in dem Freiräume tatsächlich als Erholungsräume dienen und den Menschen auch zur Bewegung anhalten sowie entsprechende Mobilitätsangebote, können zu einer gesunden Stadt beitragen.

Bestandteil eines jeden Bebauungsplans ist eine Obergrenze von Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Damit wird festgelegt, wieviel Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen darf. Somit gibt die Dichte u.a. an, wie viele Wohneinheiten pro Hektar gebaut werden. Diese errechnet sich u.a. über die Größe der Grundstücke, die Grundfläche und die Geschossigkeit der Gebäude. Die bei der Umsetzung der Planung entstehenden Investitionskosten für den Bau von Gebäuden verteilt sich dann wiederum auf die geschaffene Wohn- bzw. Gewerbefläche.

Entgegen der Maßgabe, sich bei Nachverdichtungen und Arrondierungen am Bestand zu orientieren, um sich in das städtebauliche Gefüge einzuordnen, richtet sich bei Neuplanungen die Baustruktur an anderen Rahmenbedingungen aus.

Das sogenannte Stadtquartier im Entwicklungsbereich Ostfeld soll als eigenständiger Stadtteil von Wiesbaden konzipiert werden. In der Größenordnung von durchschnittlich 10.000 Einwohnern ist dies vergleichbar mit den Wiesbadener Vororten wie z.B. Nordenstadt. In der Stadtstruktur hingegen folgt es nicht den bekannten Ein- und Zweifamilienhäusern, die in vielen Vororten anzutreffen sind, sondern der Vorgabe einer städtischen und flächensparenden Baustruktur.

Ein in sich funktionierender urbaner Stadtteil benötigt darüber hinaus vor allem eine gesunde Mischung aus Wohnungs-, Arbeits- Freizeit- und Versorgungsangeboten. Damit sich die Infrastrukturangebote langfristig tragen, wird gleichermaßen eine entsprechende Menge an Einwohnern, die als Nachfrager z.B. nach Dienstleistungen und Läden des täglichen Bedarfs aber ebenso nach Kindergärten, Schulen und Ärzten, benötigt. Um möglichst auch eine breite Zielgruppe von Menschen anzusiedeln, braucht es Wohnformen in unterschiedlichen Preislagen, in flexiblen Größen und mit verschiedenen Grundrissen. Die so erzielbare soziale Mischung der Gesellschaft sorgt ebenso für eine gesunde Entwicklung eines neuen Stadtteils.

Im Ostfeld ist bei geplanten 10.000 Einwohnern im Mittel eine Dichte von 71 Wohneinheiten (WE) pro Hektar Siedlungsfläche vorgesehen. Zum Vergleich: Die Regionalplanung empfiehlt bei Bauvorhaben eine Dichte von mindestens 60 WE pro Hektar. Grundsätzlich wurde bisher weiter davon ausgegangen, dass ein überwiegender Anteil als 4-geschossige Mehrfamilienhäuser entsteht, in deren Erdgeschosszonen teilweise Gewerbenutzungen verortet sind. Mit dieser geplanten Dichte erreicht man eine Minimierung des Flächenverbrauchs und erhält so gut wie möglich Grün- und Agrarflächen. Zugleich schafft man eine Bevölkerungsstärke, die dazu beitragen kann, dass sich die lokalen Infrastrukturangebote wirtschaftlich tragen können.

Bei der Planung von Geschosswohnungsbauten sollen Baugemeinschaften, Projekte von Wohninitiativen, Baugenossenschaften etc. durch die Landeshauptstadt Wiesbaden auch u.a. im Rahmen von Konzeptvergaben, besonders gefördert werden. Bauwillige können sich in diesen Interessensgruppen zusammenfinden und gemeinsam selbstgenutzten Wohnraum errichten.

Bei der Gebäudeplanung im Ostfeld soll vorwiegend auf die Verwendung umweltfreundlicher Materialien und nachwachsender Rohstoffe gesetzt werden, deren Herstellung vergleichsweise wenig Energie benötigt. Es werden fortschrittliche Dämmstandards eingesetzt, die deutlich über die heutigen rechtlichen Anforderungen an Neubauten hinausgehen. Damit kann der CO2-Ausstoß aus dem Gebäudesektor niedrig gehalten werden. Nicht zuletzt soll das Thema „Erneuerbare Energien“ ein Schwerpunktthema bei den Ostfeld-Planungen sein. Ziel ist es, weniger Energie zu verbrauchen als tatsächlich durch erneuerbare Energien gewonnen wird. Mit 100 Prozent nachhaltiger Strom- und Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien kann das Ostfeld ein Stadtteil mit Vorbildcharakter werden.

Grundstückseigentümer haben neben dem Verkauf an die Stadt zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) auch Möglichkeiten, an der Gebietsentwicklung mitzuwirken. Sie können die Grundstücke entsprechend der Entwicklungsziele und in einer angemessenen Frist eigenständig entwickeln, sofern sie dazu finanziell in der Lage sind oder sie können mit einem adäquaten Grundstück tauschen. Grundsätzlich ist die Stadt bestrebt, einvernehmliche Lösungen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern zu finden.

Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Diese Lösung kann u.a. in einem Grundstückstausch oder in der fristgerechten Eigenentwicklung des Grundstücks durch den Eigentümer entsprechend der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme liegen, sofern der Eigentümer finanziell in der Lage ist und die Entwicklungsziele gesichert sind. Im letzteren Fall hat sich der Eigentümer in einer Abwendungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag zur Entwicklung, gegenüber der Stadt dazu zu verpflichten.

Sollten alle ernsthaften Bemühungen der Stadt um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen trotzdem scheitern, hätte die Stadt die Möglichkeit ein Enteignungsverfahren einzuleiten.

Der Grundstückseigentümer erhält in diesem Fall eine Entschädigung, die von unabhängigen Sachverständigen nach den geltenden Entschädigungsrichtlinien bestimmt und von der Enteignungsbehörde festgesetzt wird. Eine Enteignung ist immer das äußerste und zugleich letzte Mittel zur Durchsetzung der festgelegten Ziele und Zwecke einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Das Ostfeld hat wie kein anderes Projektgebiet viele potentielle Anschlussmöglichkeiten an den öffentlichen schienengebundenen Nahverkehr, wie die Ländchesbahn oder am Bahnhof Wiesbaden Ost an den regionalen und überregionalen Zugverkehr. In einer eigenen Machbarkeitsstudie wird derzeit untersucht, inwieweit diese Potentiale genutzt werden können. Es wird ein schienengebundenes Verkehrsmittel vorgesehen, mit dem man umwelt- und klimafreundlich unterwegs sein wird. Eine weitere Möglichkeit ist die zusätzliche Anbindung an das vorhandene Busnetz.

Das Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet westlich von Erbenheim könnte an die B455 angebunden werden, wenn der bestehende Anschluss Erbenheim als ein vollwertiger Anschluss in beide Richtungen ausgebaut würde. Ein weiterer Anschluss wäre in nördlicher Richtung an den Siegfriedring möglich.

Das Stadtquartier könnte über den bestehenden Anschluss „Fort Biehler“ an die B455 angebunden werden. In Richtung Süden könnte eine weitere Anbindung entstehen, die in den Petersweg Ost führt. Im Westen könnte eine dritte Anschlussmöglichkeit hergestellt werden, indem ein Anschluss an die A671 gebaut würde. Der Beiplan Mobilität visualisiert die möglichen Anschlüsse.

Die innerörtlichen Verkehrsströme könnten neu geordnet werden, wenn der Anschlusspunkt der B 455 Erbenheim in beide Richtungen als vollwertiger Knoten ausgebaut werden würde. So könnten die Verkehre aus Erbenheim direkt auf die B 455 geführt werden ohne die Berliner Straße wie bisher zu passieren. Durch begleitende lokale Maßnahmen im Straßenraum würden weitere Optimierungen möglich, die andere Mobilitätsformen, wie den Rad- und Fußverkehr stärken. Durch die Nähe zu den neuen ÖPNV-Haltestellen im Ostfeld kann sich zudem die Qualität der Anbindung für den gesamten Ortsteil verbessern.

Das Ostfeld soll darin überzeugen, dass es ein Stadtteil der kurzen Wege ist, in welchem das Auto nicht unbedingt notwendig ist. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sollen in Laufentfernung zur Wohnung erreichbar sein. Größere Entfernungen können gut mit dem Fahrrad oder dem ÖPNV überwunden werden. Angebote von Car-Sharing für Wenig- und Gelegenheitsfahrer und Leihfahrräder sowie Cargo- und E-Bikes ergänzen das Angebot. Um den öffentlichen Raum vielfältig nutzen zu können, soll dieser in großen Teilen autofrei mit Quartiersgaragen gestaltet werden.

Bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen, im Jahr 2019, wurde ein klimatologisches Fachgutachten erstellt, welches die möglichen Auswirkungen einer städtebaulichen Entwicklung im Ostfeld in Hinblick auf das Klima und die Luft analysiert. In einer Auflösung eines 5 m x 5 m bis 20 m x 20 m Rasters wurden die möglichen Auswirkungen einer Bebauung untersucht. Diese Prognose wurde im Jahr 2020 an den aktualisierten Planungsstand angepasst.

Im Jahr 2023 wurde eine stadtklimatische Untersuchung der Gesamtstadt Wiesbaden durchgeführt, die sich vertieft mit der städtebaulichen Entwicklung des Ostfelds auseinandersetzt. Der Untersuchungsbericht enthält detaillierte Informationen zum Kaltluftgeschehen und zu den Auswirkungen des projizierten Klimawandels und bezieht auch umliegende Planungs- und Bauvorhaben mit ein. In dem Bericht wurde ein klimaökologisches Leitbild formuliert. Dieses Leitbild beschreibt räumlich hochaufgelöste und verortete Planungshinweise für eine klimasensible Bebauung. Das klimaökologische Leitbild bildet die Grundlage für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb. Das Wettbewerbsverfahren wird zudem durch einen externen Fachgutachter Klima begleitet, um das klimaökologische Leitbild im Rahmen der anstehenden Planungsverfahren inhaltlich zu vertiefen und die städtebaulichen Entwürfe im Hinblick auf eine klimasensible Bebauung zu prüfen.

Es liegen weitere Studien vor, die das Ostfeld räumlich oder thematisch umfassen, sich jedoch nicht mit der baulichen Entwicklung innerhalb des Gebietes beschäftigen. Nachfolgende Untersuchungen wurden nicht im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellt:

• Landeshauptstadt Wiesbaden (2012). Stadtklima Wiesbaden. Umweltbericht Nr. 22. Teiluntersuchung zum Landschaftsplan auf Flächennutzungsplanebene. DVD, Magistrat der Landeshauptstadt Wiesbaden, Dezernat II, Umweltamt 2012.
• Noppel H. (2017): Modellbasierte Analyse des Stadtklimas als Grundlage für die Klimaanpassung am Beispiel von Wiesbaden und Mainz: Abschlussbericht zum Arbeitspaket 3 des Projekts Klimprax Wiesbaden/ Mainz – Stadtklima in der kommunalen Praxis. Berichte des Deutschen Wetterdienstes 249. Deutscher Wetterdienst, Offenbach am Main.
• iMA Richter & Röckle (2019): Klimastudie Deponieerweiterung Dyckerhoffbruch. iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, Freiburg.
• Ökoplana (2012): Klimagutachten zum städtebaulichen Rahmenplan Wiesbaden-Erbenheim. Ökoplana, Mannheim

Um potenzielle stadtklimatische Auswirkungen einer Bebauung im Ostfeld abschätzen zu können und Optimierungsmöglichkeiten aufzuzeigen, wurden sowohl im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen als auch im Vorgriff der Erstellung der Auslobungsunterlagen für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb Klimagutachten erstellt (siehe Antwort zur Frage „Wie wird das Thema Klima bei der Entwicklung des Ostfelds behandelt?“). Im Ergebnis ist festzuhalten: Durch die Entwicklung des Ostfelds gehen klimaaktive Flächen, die vor allem der nächtlichen Kaltluftproduktion zuzuordnen sind, verloren. Durch die Bauentwicklung werden die thermischen Bedingungen im Entwicklungsbereich Ostfeld stark verändert und es entsteht eine höhere Bodenrauigkeit als Barriere für die Belüftung. Diese Entwicklung führt zu einer Reduzierung der Belüftungsqualität in den südlich angrenzenden Stadtgebieten und einer geringen Erhöhung der nächtlichen Lufttemperatur. Diese Auswirkungen können bei Einhaltung der Planungshinweise (siehe Frage „Können Maßnahmen ergriffen werden, um die Auswirkungen einer Bebauung weiter zu minimieren?“) im Sinne des klimaökologischen Leitbildes abgemildert werden.

Durch die Optimierung der Planung können baulich bedingte Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima und Luft reduziert werden. Folgende konkrete Maßnahmen werden im klimaökologischen Leitbild empfohlen:

• Für den BKA-Standort sollte der Randbereich von 35 m entlang der Gebietsgrenze frei von Hindernissen bleiben. Die Flächennutzung sollte klimaaktiv sein (d.h. unversiegelte Grünräume).
• Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Kaltluftgeschehen sollte primär auf den thermischen Komfort (z.B. Hitzestress entgegenwirken) während der Tagstunden beim BKA-Standort geachtet werden.
• Im Stadtquartier sollte eine Ventilationsachse vorgesehen werden, um den von Nordosten kommenden Kaltluftabfluss bestmöglich zu erhalten. Die Gestaltung der Achse kann eine oder mehrere dieser Merkmale aufweisen:
  • Maximale Gebäudehöhe 15 m, damit der bestehende Kaltluftjet (12 bis 15 m) nicht gänzlich abgeblockt wird
  • Kaltluftfluss mittels durchlässiger Gebäudestrukturen ermöglichen (keine Querriegel als Barriere für die Strömung)
  • Erhöhter Grünflächenanteil zur lokalen Kaltluftproduktion
• Es müssen Vegetationsflächen im Stadtquartier eingeplant werden, sodass eine positive Wirkung in der Nacht und am Tag entsteht.
• Ein möglicher Bereich mit intensiver Nutzung bzgl. Höhe und Dichte südwestlich des Wäldchens hätte zur Folge, dass die vorhandene Kaltluftströmung möglichst wenig beeinflusst wird. Denn der Bereich liegt im „Windschatten“ des bestehenden Wäldchens.
• Übergang zwischen Wäldchen und Bebauung möglichst offen gestalten.
• Schaffung einer Grünachse und Vernetzung mit bestehenden Grünflächen.

Auf den Freiflächen darf keine Erhöhung der Bodenrauigkeit und keine Verschlechterung der Kaltluftproduktionsfunktion eintreten.

Zu Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen im Jahr 2016 führten über das Ostfeld eine Instrumenten- und eine Sichtflugroute für den militärischen Flugplatz Wiesbaden-Erbenheim. Um die Vereinbarkeit der Ostfeld-Planungen mit dem Betrieb des militärischen Flugbetriebs sicherzustellen, fand eine intensive und regelmäßige Zusammenarbeit mit den Vertretern der US-Armee und den zuständigen deutschen Behörden statt.

Aus den Beratungen gingen verschiedene Ergebnisse hervor. Hierzu zählen die Verlegung der Sichtflugroute auf die Instrumentenflugroute im Jahr 2020, die Freihaltung von bestimmten Zonen unterhalb der Instrumentenflugroute und die Einhaltung einer maximalen Gebäudehöhe.

Von Oktober 2020 bis November 2021 wurde eine Schallimmissionsmessung durchgeführt, durch die der auf das Ostfeld einwirkende Gesamtlärm (Schienen-, Gewerbe-, Straßen- und Fluglärm) kontinuierlich, täglich über 24 h erfasst wurde. In diesem Zusammenhang wurde auch die Anzahl der Überflüge über das Ostfeld ermittelt. Die Erfassung der Überflüge fand über eine Auswertung der Schallpegel statt. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Die maßgeblichen Schallimmissionen bezogen auf den Messzeitraum resultieren aus dem Straßenverkehrslärm. Die Schalldruckpegel sinken mit zunehmendem Abstand zu den Hauptverkehrsstraßen. Es ist davon auszugehen, dass passive Schallschutzmaßnehmen erforderlich sein werden.
• Immissionen aus Schienen- und Industrielärm waren nicht dominant.
• Im Messzeitraum wurden 1.747 Überflüge über das Ostfeld erfasst, die auf den Betrieb des militärischen Flugplatzes zurückzuführen sind. Davon 1.677 tags und 70 nachts. Die für eine Beurteilung nach dem Fluglärmgesetz relevanten sechs verkehrsreichsten Monate liegen in den Quartalen II und III der Messperiode. Die Anzahl der Flugbewegungen in diesem Zeitraum beträgt insgesamt 1052 Flüge, davon 992 tags und 60 nachts.
• Ein Vergleich der Fluglärmbeurteilungspegel in den sechs verkehrsreichsten Monaten mit den geltenden einzuhaltenden Dauerschallpegeln zeigt, dass alle Grenzwerte eingehalten werden.
• Das mit der Messung beauftragte Gutachterbüro geht davon aus, dass die Anzahl der Flugbewegungen bei gleichem Flugzeugmuster-Mix im Vergleich zum Messzeitraum vervierfacht werden könnte, ohne die Grenzwerte der LAI-Fluglärm-Flughafen-Hinweise zu überschreiten.

Die Messungen wurden maßgeblich durch die Corona-Pandemie und die Sperrung der Salzbachtalbrücke beeinflusst. Daher wurden die Messergebnisse zum Straßenverkehrslärm mit den Ergebnissen der EU-Umgebungslärmkartierung 2022 referenziert. Nach Rücksprache mit Vertretern der US-Armee war der militärische Flugbetrieb nicht von der Corona-Pandemie beeinflusst, sodass die Daten repräsentativ sind.

Die Schallimmissionsmessung ersetzt nicht die Berechnungen über den Verlauf eines möglichen Lärmschutzbereichs. Für diesen sind die Vorgaben aus dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm einzuhalten. Die Ergebnisse beziehen sich ausschließlich auf den Messzeitraum.

Nach dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) müssen bestimmte Flugplätze einen Lärmschutzbereich ausweisen. Für die Ausweisung von Lärmschutzbereichen sind die Bundesländer zuständig.

Im Jahr 2012 hat das Land Hessen entschieden, zunächst keinen Lärmschutzbereich für den militärischen Flugplatz Erbenheim zu erlassen, da davon ausgegangen wurde, dass ein Lärmschutzbereich nur unwesentlich über die Flugplatzbegrenzung hinausragen und somit keine Rechtsfolgen entfalten würde.

Im Jahr 2019 hat das zuständige hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen (HMWEVW) entschieden, die Frage, ob ein Lärmschutzbereich festzusetzen ist, einer erneuten Prüfung zu unterziehen. Um die Wohnbevölkerung vor Fluglärm zu schützen, werden vom HMWEVW die im Vergleich zum Fluglärmgesetz weitaus strengen Grenzwerte aus den LAI Hinweisen zur Ermittlung von Planungszonen angesetzt.

Das Land Hessen steht im engen Austausch mit den zuständigen deutschen und amerikanischen Behörden. Bis heute wurden dem Land Hessen von den Zuständigen jedoch noch keine ausreichenden Daten vorgelegt, um die Berechnungen zu einem etwaig erforderlichen Lärmschutzbereich gemäß FluLärmG abzuschließen.

Im Rahmen der Entwicklung des Strukturkonzepts, sind die Vorgaben in Bezug auf eine mögliche Bauhöhenentwicklung bereits bei der Festlegung der potenziellen Siedlungsbereiche berücksichtigt worden.

Für das Wettbewerbsverfahren wurde die Einhaltung konkreter, von den Genehmigungsbehörden übermittelter maximaler Gebäudehöhen zur Vorgabe gemacht.