Fragen und Antworten

Zentral am Fort Biehler entsteht ein urbanes Stadtquartier, das Wohnen, Arbeiten, Erholung und Versorgung miteinander verknüpft. Mit ca. 4.000 bis 6.000 Wohnungen bietet der neue Stadtteil dann für über 10.000 Menschen ein Zuhause mit Schulen, Kitas und allem, was man zum Leben braucht. Der Stadtteil steht ebenso für die Schlagworte bezahlbar, bunt, innovativ und nachhaltig. Ein kompakter und urbaner Wohnungsbau, kaum Autos, dafür jede Menge Grün, Radwege und ein Mix aus Wohnen und Arbeiten soll Qualitäten eröffnen, die sich vor allem an den Bedürfnissen der Menschen orientieren, sodass ein nachhaltiger Stadtteil der kurzen Wege entsteht.

Nördlich der A66 soll ein neuer, zentraler Behördenstandort für das Bundeskriminalamt (BKA) für bis zu 7.000 Mitarbeitende entstehen. Seine bislang im Stadtgebiet Wiesbadens verteilt liegenden Standorte wird das BKA perspektivisch aufgeben.

Die Stadt als Grundstückseigentümerin kann über die Grundstücksvergabe steuernd auf das Wohnraumangebot Einfluss nehmen und regulierend auf die Preise einwirken.

Durch die Planung und Ausweisung umfangreicher Bauflächen soll in absehbarer Zeit der Wohnungsbau gefördert und der Druck auf dem Wohnungsmarkt gemindert werden.

Wenn das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB eingesetzt wird, ist die Stadt dazu verpflichtet, die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu erwerben, die für die Umsetzung der Maßnahme erforderlich sind. Da dann die Landeshauptstadt Wiesbaden vor der Umsetzung Eigentümerin der Grundstücke im Ostfeld ist (und nur dann), kann sie bei der Vergabe der Grundstücke steuernd eingreifen. Preistreibende, am Gewinn orientierte Grundstücksvermarktungen, sogenannte Bodenspekulationen, werden dadurch verhindert.

Im Hinblick auf die langfristige Steuerung des Wohnungsmarktes sind gerade bei Neubauvorhaben u.a. auch Modelle im Erbbaurecht oder die Einbindung städtischer Wohnbaugesellschaften denkbar, um so die Höhe der Mieten langfristig für Geringverdiener, Senioren, Studenten, Alleinerziehende und Mittelschichthaushalte bezahlbar zu halten.

Ergänzt werden kann diese Vorgehensweise durch das Prinzip der Konzeptvergabe, sodass die einzelne Grundstücksvergabe nicht erstrangig an den Meistbietenden geht, sondern an denjenigen, der die gewünschten städtischen Zielvorgaben am besten umsetzt. Diese Ziele können vielseitig sein und dazu beitragen, für eine breite Gruppe von Haushalten Wohnraum bereitzustellen.

Ohne den vorausschauenden, regulierenden und steuernden Eingriff der Landeshauptstadt Wiesbaden, würde der Wohnungsmarkt im Wesentlichen durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der in Wiesbaden vorhandene Nachfragemarkt würde sich weiter verschärfen, die Bodenpreise würden weiter steigen.  Damit würden gleichfalls auch die bereits hohen Mieten weiter ansteigen.

Der Anteil, den die Bürgerinnen und Bürger einer Kommune monatlich in das Wohnen investieren, liegt gerade in Ballungsräumen bei mehr als 1/3 des Nettoeinkommens. Der Teil von berufstätigen Menschen, der sich keine adäquate Wohnung leisten kann, nimmt zu. Ziel muss es daher sein, für eine große Anzahl von Menschen unterschiedlichsten Alters und in verschiedenen Lebenssituationen das Wohnen bezahlbar zu gestalten.

Neben erschwinglichen Mieten sollten auch Möglichkeiten zur Eigentumsbildung für untere und mittlere Einkommensgruppen geschaffen werden. Im Ostfeld soll ein Anteil von mindestens 30% der Wohnungen für sozialgebundenes Wohnen möglichst langfristig gesichert werden und weitere 10 % für gemeinwohlorientierte Wohnformen, wie Genossenschaftswohnungen, Mehrgenerationenhäuser etc.

Durch ergänzende Angebote im freifinanzierten Eigentumsbereich und Angebote in weiteren Mietpreissegmenten, soll eine Mischung der Angebote erzielt werden, die zu einer sozialen Mischung und Stabilität des neuen Stadtquartiers beiträgt. Ziel ist es, für weite Teile der Bevölkerung ein vielfältiges Wohnraumangebot mit unterschiedlichen Wohnformen in verschiedensten Preiskategorien zu schaffen.

Aufgrund veränderter Familien- und Haushaltsstrukturen gewinnen Nachbarschaften wieder an Bedeutung. Das Ostfeld soll Möglichkeiten für Begegnungen schaffen – ob im Freien oder in eigens vorgehaltenen Räumen. Ein gutes soziales, ethnisches und wohnkulturelles Miteinander sollte möglich gemacht werden.

Das Ostfeld soll für eine Kultur des Miteinanders stehen. Es werden Wohnformen für verschiedene Zielgruppen in ihren unterschiedlichen Lebenssituationen und mit den damit verbundenen Anforderungen entstehen. Über Kontakte, Interaktion und Kommunikation sollen Gemeinschaften in den Nachbarschaften entstehen, die sich gegenseitig unterstützen. In diesem kommunikativ geprägten Umfeld können Netzwerke entstehen, die vielen Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen Unterstützung bieten. Digitale Angebote oder praktische Nachbarschaftshilfe unterstützen nicht nur ältere Menschen dabei, auch im fortgeschrittenen Alter ein selbstständiges und eigenverantwortliches Leben zu führen. Neben Angeboten wie diesen, erleichtern auch barrierefrei/barrierearm gestaltete und im Kernbereich verkehrsberuhigt gehaltene öffentliche Räume den Alltag der jeweiligen Nutzer. Ein hoher Freizeitwert mit Angeboten unterschiedlicher Art kann die Naherholung im Wohnumfeld begünstigen. Darüber hinaus sollen Sporteinrichtungen für die Schul- und Freizeitnutzung vorgehalten werden, um eine Förderung des Sports und der Bewegung zu gewährleisten. Kinder-, Jugend- und Seniorenarbeit sollen das soziale Angebot abrunden.

Im neuen Stadtteil stehen Wohnen und Arbeiten in einem funktionalen und räumlichen Zusammenhang. Wohnen und Arbeiten, Kitas und Schulen, Kultur und Freizeit vor Ort zu haben, reduziert Wege, gewinnt Lebenszeit und trägt maßgeblich zu hoher Lebens- und Arbeitsqualität bei. Es ist eine zukunftsfähige und nachhaltige Lebensform, die gerade heute immer mehr an Bedeutung gewinnt und für die man in einem neu geplanten Stadtteil gute Voraussetzungen schaffen kann. Kurze Wege und ein Stadtteil, in dem Freiräume tatsächlich als Erholungsräume dienen und den Menschen auch zur Bewegung anhalten sowie entsprechende Mobilitätsangebote, können zu einer gesunden Stadt beitragen.

Ein Großteil der Flächen des Entwicklungsgebietes wird heute landwirtschaftlich genutzt. Die Landeshauptstadt Wiesbaden verfolgt das Ziel, den betroffenen Landwirten angemessenes Ersatzland für die Flächen, die durch die bauliche Entwicklung in Anspruch genommen werden, anzubieten. Aus diesem Grund werden mit den Landwirten persönliche Gespräche geführt, in denen die Möglichkeiten für einen Grundstückstausch gemeinsam erörtert werden. Knapp 85% der Fläche innerhalb des Entwicklungsbereichs befindet sich in öffentlicher Hand. Somit ist nur ein verhältnismäßig geringer Teil an privaten Grundstücken von der Entwicklungsmaßnahme betroffen. Im Ostfeld ist kein landwirtschaftlicher Betrieb ansässig, der verlagert werden muss.

Durch die Bebauung des Ostfelds werden die landwirtschaftlichen Flächen in ihrer Größe reduziert. Trotzdem bleiben zusammenhängende Landwirtschaftsflächen nördlich des Biotops Kalkofen und südlich des Wäschbachtals erhalten. Diese verbleibenden landwirtschaftlichen Flächen könnten zukünftig als Bio-/Ökoland bewirtschaftet werden und damit einen wertvollen Beitrag für eine zukunftsweisende Landwirtschaft leisten. Außerdem könnten dadurch eventuelle Konflikte zwischen konventionellem Betrieb und direkt angrenzender Wohnnutzung vermieden werden.

Der Druck auf den Wohnungsmarkt in Wiesbaden ist groß und vor allem für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen eine große Herausforderung. Wiesbaden besitzt kaum noch innerstädtische Potenziale, um die Nachfrage über Nachverdichtung zu decken. Auch der aktuelle Bestand an leerstehendem Gewerbe kann nicht ohne Weiteres zur Schaffung vom neuen Wohnraum eingesetzt werden. Diese Flächen befinden sich in der Regel nicht im Eigentum der Stadt Wiesbaden und stehen somit nicht unmittelbar zur Verfügung, um darauf Wohnraum zu realisieren. Sofern dies planungsrechtlich gegeben wäre, obliegt es der Entscheidung des jeweiligen Eigentümers, die Umwandlung in bezahlbaren Wohnraum im Einzelfall zu realisieren.

Für eine ausreichende Wohnraumversorgung müssen daher auch Außenentwicklungsflächen in den Blick genommen werden. Die Entwicklung des Ostfelds ist ein wichtiger Baustein, um dem Wohnraumdefizit entgegenzuwirken. Die Landeshauptstadt Wiesbaden stellt sich damit aktiv der Herausforderung, Wohnraum für alle zu schaffen. Knapp drei Viertel des Entwicklungsbereichs bleiben frei von Bebauung und sind den landwirtschaftlichen Flächen sowie Biotopen vorbehalten. Auf den verbleibenden etwa 70 ha soll ein kompaktes und nutzungsgemischtes Quartier entstehen. Durch eine erhöhte bauliche Dichte und Nutzungsmischung wird die zusätzliche Versiegelung reduziert, ganz im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung.

Eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung.

Die SEM soll eine einheitliche und zügige Realisierung größerer Stadtentwicklungsvorhaben ermöglichen und zur Lösung von besonderen Bedarfslagen eingesetzt werden. Dies kann z.B. sein, wenn ein erhöhter Wohnungsbedarf vorliegt, dem in absehbarer Zeit zu begegnen ist.

Ziel dabei ist es, für das Entwicklungsgebiet der SEM eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen, Plätze, Kindertagesstätten, Schulen und Grünflächen) zügig, innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen und umzusetzen. Da die Realisierung der Maßnahme im Vordergrund steht, versetzt der Gesetzgeber die Gemeinde zudem in die Lage, die Grundstücke zu einem vorher festgelegten Anfangswert (entwicklungsunbeeinflusster Wert) kaufen zu können. So ist die Umsetzung der Ziele nicht gefährdet. Die Anwendung der SEM ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die die Gemeinde in der Begründung zur Entwicklungssatzung nachweisen muss.

Erklärfilm: Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

In einer Entwicklungssatzung wird durch die Stadt förmlich der städtebauliche Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel festlegt, also der Bereich dessen dazugehörige Grundstücke von der Entwicklung betroffen sind, ob für Bebauung, Straßen oder Freiflächen. Der Entwicklungssatzung wird eine Begründung beigefügt, die die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches und die Anwendung des Instruments rechtfertigen.

Die Finanzierung der SEM erfolgt aus der Differenz zwischen den Grundstücksankäufen und den Grundstücksverkäufen.

Die Stadt kauft die Grundstücke des zu entwickelnden Bereichs zum gutachterlich ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) und verkauft die Grundstücke in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann gutachterlich ermittelten Wert (Endwert). Aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert wird weitgehend alles finanziert, was durch die Maßnahme ausgelöst wird, zum Beispiel die Erschließung des Entwicklungsgebiets, die soziale Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten, die Straßen, die Park- und Grünanlagen. So kommt durch den Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Stadt die durch die Baurechtschaffung und die Entwicklung bedingte leistungslose Bodenwertsteigerung der Allgemeinheit zugute.

Etwaige Mehreinnahmen sind an die ursprünglichen Eigentümer auszuzahlen. Zuschussbedarfe werden nach Abschluss der Maßnahme aus dem städtischen Haushalt getragen.

Der entwicklungsunbeeinflusste Wert beschreibt den Wert des Grundstücks bevor die Kommune öffentlich bekanntgegeben hat, dass es eine Gebietsentwicklung geben könnte bzw. dann, wenn die Kommune vorbereitende Untersuchungen beschließt.

Sobald bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise baulich entwickelt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers. Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.

Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass die Stadtverordneten die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließen. Je wahrscheinlicher die städtischen Planungsabsichten einer Baulandausweisung werden, desto stärker ist die Wertentwicklung. Um eben dieser Bodenpreisspekulation Einhalt zu gebieten, hat der Gesetzgeber im Rahmen der SEM die Festlegung getroffen, dass der Anfangswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses über vorbereitende Untersuchungen gutachterlich festgestellt wird, um dann den Mehrwert (Wertsteigerung), die erst durch das Handeln der Stadt erreicht wird, dafür zu nutzen, die Infrastrukturkosten der Maßnahme zu finanzieren und so die Stadt in die Lage zu versetzen, dem Allgemeinwohl gerecht werden zu können. Gleichzeitig wird vermieden, dass nur wenige Grundstückseigentümer von Bodenspekulationen profitieren.

Das Gutachten ist öffentlich einsehbar auf der Homepage unter Service / Downloads.

Um die kommunalen Ziele der Landeshauptstadt Wiesbaden mit den übergeordneten regionalplanerischen Vorgaben in Einklang zu bringen, wurde eine Zielabweichung vom Regionalplan Südhessen beim zuständigen Regierungspräsidium Darmstadt beantragt. Im Mai 2021 hat die Regionalversammlung Südhessen unter Berücksichtigung bestimmter regionalplanerischer Maßgaben dem Antrag mit breiter Mehrheit zugestimmt. Die Unterlagen wurden im Vorfeld in enger Abstimmung mit der oberen Landesplanungsbehörde erarbeitet. Spezielle Einzelfragen, zum Beispiel zum regionalen Grünzug, zu Natur und Landschaft, Klima oder zur Anwendungsmöglichkeit der Zielabweichung, wurden juristisch unterlegt und zuvor auch mit dem Hessischen Wirtschaftsministerium erörtert.

Die Regionalversammlung ist das von den Bürgerinnen und Bürgern gewählte Organ, das „Parlament“ der Region. Diese direkte demokratische Legitimation verleiht der Arbeit des Verbands der Region Südhessen ein besonderes Gewicht. Grundsatzfragen haben somit eine planerische, immer aber auch eine politische Dimension, da Entscheidungen zur Freiraum-, Siedlungs- oder Verkehrsentwicklung unmittelbar die Standortqualität und das Leben der Menschen beeinflussen.

In Bezug auf die Planungen im Ostfeld wird die Regionalpolitik mit der Zustimmung zur Zielabweichung ihrer Verantwortung gerecht, das große Ganze im Blick zu behalten und der Metropolregion RheinMain, als eine der wirtschaftsstärksten Regionen in Europa, Perspektiven für eine fortschrittliche Zukunft zu ermöglichen.

Eine kleine Veranschaulichung zur Raumordnung vom zuständigen Bundesministerium finden Sie hier:

Erklärfilm: Wie geht Raumordnung?
Erklärfilm: Wie geht Raumordnung in der Praxis?

Die Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden (SEG) ist als Entwicklungsträger gemäß § 167 BauGB mit der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beauftragt. Zu den Aufgaben des Entwicklungsträgers zählt der Grunderwerb der im Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke. Alle Grundstücke im Entwicklungsbereich sollen in das Eigentum des Entwicklungsträgers bzw. der Landeshauptstadt Wiesbaden übergehen. Alternativ können die ursprünglichen Eigentümer die Ziele der Maßnahme selbst umsetzen, sofern sie dazu finanziell in der Lage sind. Können sie dies nicht, werden die Grundstücke zu einem festgelegten Anfangswert gekauft oder Grundstücke getauscht. Welche Lösung für den jeweiligen Eigentümer die bessere ist, wird in persönlichen Gesprächen zwischen dem Entwicklungsträger und dem Grundstückseigentümer erörtert.

Grundstückseigentümer haben neben dem Verkauf an die Stadt zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) auch Möglichkeiten, an der Gebietsentwicklung mitzuwirken. Sie können die Grundstücke entsprechend der Entwicklungsziele und in einer angemessenen Frist eigenständig entwickeln, sofern sie dazu finanziell in der Lage sind oder sie können mit einem adäquaten Grundstück tauschen. Grundsätzlich ist die Stadt und der Entwicklungsträger bestrebt, einvernehmliche Lösungen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern zu finden.

Vorrangiges Ziel der Stadt und des Entwicklungsträgers ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Diese Lösung kann u.a. in einem Grundstückstausch oder in der fristgerechten Eigenentwicklung des Grundstücks durch den Eigentümer entsprechend der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme liegen, sofern der Eigentümer finanziell in der Lage ist und die Entwicklungsziele gesichert sind. Im Fall einer Eigenentwicklung hat sich der Eigentümer in einer Abwendungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag zur Entwicklung, gegenüber der Stadt dazu zu verpflichten.

Sollten alle ernsthaften Bemühungen der Stadt um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen trotzdem scheitern, hat die Stadt bzw. der Entwicklungsträger die Möglichkeit ein Enteignungsverfahren einzuleiten.

Der Grundstückseigentümer erhält in diesem Fall eine Entschädigung, die von unabhängigen Sachverständigen nach den geltenden Entschädigungsrichtlinien bestimmt und von der Enteignungsbehörde festgesetzt wird. Eine Enteignung ist immer das Äußerste und zugleich letzte Mittel zur Durchsetzung der festgelegten Ziele und Zwecke einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Die Landeshauptstadt Wiesbaden ist gesetzlich dazu verpflichtet, in das Eigentum der für eine bauliche Entwicklung vorgesehenen Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich Ostfeld zu kommen.

Sie hat daher Tauschflächen identifiziert und bietet diese den Grundstückseigentümern im Ostfeld an. Damit geht die Stadt über die gesetzlichen Anforderungen hinaus, um mit den Eigentümern einvernehmliche Lösungen zu erzielen.

Die Tauschflächen liegen in einem Umkreis von circa vier Kilometern um den städtebaulichen Entwicklungsbereich und sind hinsichtlich ihrer Qualität und Größe vergleichbar mit den ursprünglichen Flächen der Eigentümer. In persönlichen Gesprächen werden die Tauschflächenangebote unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Umstände gemeinsam erörtert. Die Gespräche werden von der Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden (SEG) als Entwicklungsträger und Treuhänder für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Ostfeld geführt.

Bestandteil eines jeden Bebauungsplans ist eine Obergrenze von Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Damit wird festgelegt, wieviel Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen darf. Somit gibt die Dichte u.a. an, wie viele Wohneinheiten pro Hektar gebaut werden. Diese errechnet sich u.a. über die Größe der Grundstücke, die Grundfläche und die Geschossigkeit der Gebäude. Die bei der Umsetzung der Planung entstehenden Investitionskosten für den Bau von Gebäuden verteilt sich dann wiederum auf die geschaffene Wohn- bzw. Gewerbefläche.

Entgegen der Maßgabe, sich bei Nachverdichtungen und Arrondierungen am Bestand zu orientieren, um sich in das städtebauliche Gefüge einzuordnen, richtet sich bei Neuplanungen die Baustruktur an anderen Rahmenbedingungen aus.

Das sogenannte Stadtquartier im Entwicklungsbereich Ostfeld soll als eigenständiger Stadtteil von Wiesbaden konzipiert werden. In der Größenordnung von durchschnittlich 10.000 Einwohnern ist dies vergleichbar mit den Wiesbadener Vororten wie z.B. Nordenstadt. In der Stadtstruktur hingegen folgt es nicht den bekannten Ein- und Zweifamilienhäusern, die in vielen Vororten anzutreffen sind, sondern der Vorgabe einer städtischen und flächensparenden Baustruktur.

Ein in sich funktionierender urbaner Stadtteil benötigt darüber hinaus vor allem eine gesunde Mischung aus Wohnungs-, Arbeits- Freizeit- und Versorgungsangeboten. Damit sich die Infrastrukturangebote langfristig tragen, wird gleichermaßen eine entsprechende Menge an Einwohnern, die als Nachfrager z.B. nach Dienstleistungen und Läden des täglichen Bedarfs aber ebenso nach Kindergärten, Schulen und Ärzten, benötigt. Um möglichst auch eine breite Zielgruppe von Menschen anzusiedeln, braucht es Wohnformen in unterschiedlichen Preislagen, in flexiblen Größen und mit verschiedenen Grundrissen. Die so erzielbare soziale Mischung der Gesellschaft sorgt ebenso für eine gesunde Entwicklung eines neuen Stadtteils.

Im Ostfeld ist bei geplanten 10.000 Einwohnern im Mittel eine Dichte von 71 Wohneinheiten (WE) pro Hektar Siedlungsfläche vorgesehen. Zum Vergleich: Die Regionalplanung empfiehlt bei Bauvorhaben eine Dichte von mindestens 60 WE pro Hektar. Grundsätzlich wurde bisher weiter davon ausgegangen, dass ein überwiegender Anteil als 4-geschossige Mehrfamilienhäuser entsteht, in deren Erdgeschosszonen teilweise Gewerbenutzungen verortet sind. Mit dieser geplanten Dichte erreicht man eine Minimierung des Flächenverbrauchs und erhält so gut wie möglich Grün- und Agrarflächen. Zugleich schafft man eine Bevölkerungsstärke, die dazu beitragen kann, dass sich die lokalen Infrastrukturangebote wirtschaftlich tragen können.

Bei der Planung von Geschosswohnungsbauten sollen Baugemeinschaften, Projekte von Wohninitiativen, Baugenossenschaften etc. durch die Landeshauptstadt Wiesbaden auch u.a. im Rahmen von Konzeptvergaben, besonders gefördert werden. Bauwillige können sich in diesen Interessensgruppen zusammenfinden und gemeinsam selbstgenutzten Wohnraum errichten.

Bei der Gebäudeplanung im Ostfeld soll vorwiegend auf die Verwendung umweltfreundlicher Materialien und nachwachsender Rohstoffe gesetzt werden, deren Herstellung vergleichsweise wenig Energie benötigt. Es werden fortschrittliche Dämmstandards eingesetzt, die deutlich über die heutigen rechtlichen Anforderungen an Neubauten hinausgehen. Damit kann der CO2-Ausstoß aus dem Gebäudesektor niedrig gehalten werden. Nicht zuletzt soll das Thema „Erneuerbare Energien“ ein Schwerpunktthema bei den Ostfeld-Planungen sein. Ziel ist es, weniger Energie zu verbrauchen als tatsächlich durch erneuerbare Energien gewonnen wird. Mit 100 Prozent nachhaltiger Strom- und Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien kann das Ostfeld ein Stadtteil mit Vorbildcharakter werden.

Die Schaffung eines neuen, zentralen Behördenstandortes für das BKA setzt Potenziale frei, die das Stadtplanungsamt mit dem Schlagwort „Stadtentwicklung durch Neuordnung“ bereits seit längerem aufgegriffen hat. Hierdurch können gesamtstädtische Impulse, insbesondere auf Ebene des in Neuaufstellung befindlichen Flächennutzungsplanes, gesetzt werden.

Standorte, die das BKA derzeit im Stadtgebiet Wiesbaden nutzt, fallen nicht automatisch in die Verfügung der Landeshauptstadt Wiesbaden. Die meisten Standorte liegen in angemieteten Objekten und gehen nach Ende des Mietverhältnisses an den Eigentümer zurück. Die restlichen Liegenschaften befinden sich im Eigentum des Bundes (BImA – Bundesanstalt für Immobilienaufgaben). Es wird von den Nutzungsabsichten seitens der BImA für diese Flächen abhängen, ob diese in der Zukunft der Stadt Wiesbaden zum Eigentumsübergang angeboten werden.

Gleichwohl ist es Aufgabe der Stadtentwicklung, Potenziale frühzeitig zu erkennen und somit Chancen für eine nachhaltige Stadtentwicklung zu nutzen. Derzeit liegen noch keine abgestimmten Nutzungskonzepte für eventuell freiwerdende Flächen der BImA vor.

Die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme ist ein langfristiges Projekt. Auf Grundlage der vorläufigen Zeitplanung ist davon auszugehen, dass die ersten hochbaulichen Maßnahmen ab 2032 im Stadtquartier erfolgen. Die SEG (erreichbar über: ostfeld@seg-wiesbaden.de) führt eine Liste, in die Interessenten aufgenommen werden können.

Das Ostfeld soll darin überzeugen, dass es ein Stadtteil der kurzen Wege ist, in welchem das Auto nicht unbedingt notwendig ist. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sollen in Laufentfernung zur Wohnung erreichbar sein. Größere Entfernungen können gut mit dem Fahrrad oder dem ÖPNV überwunden werden. Angebote von Car-Sharing für Wenig- und Gelegenheitsfahrer und Leihfahrräder sowie Cargo- und E-Bikes ergänzen das Angebot. Um den öffentlichen Raum vielfältig nutzen zu können, soll dieser in großen Teilen autofrei mit Quartiersgaragen gestaltet werden.

Das Ostfeld hat wie kein anderes Projektgebiet viele potentielle Anschlussmöglichkeiten an den öffentlichen schienengebundenen Nahverkehr, wie die Ländchesbahn oder am Bahnhof Wiesbaden Ost an den regionalen und überregionalen Zugverkehr. In einer eigenen Machbarkeitsstudie wird derzeit untersucht, inwieweit diese Potentiale genutzt werden können. Es wird ein schienengebundenes Verkehrsmittel vorgesehen, mit dem man umwelt- und klimafreundlich unterwegs sein wird. Eine weitere Möglichkeit ist die zusätzliche Anbindung an das vorhandene Busnetz.

Das Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet westlich von Erbenheim könnte an die B455 angebunden werden, wenn der bestehende Anschluss Erbenheim als ein vollwertiger Anschluss in beide Richtungen ausgebaut würde. Ein weiterer Anschluss wäre in nördlicher Richtung an den Siegfriedring möglich.

Das Stadtquartier könnte über den bestehenden Anschluss „Fort Biehler“ an die B455 angebunden werden. In Richtung Süden könnte eine weitere Anbindung entstehen, die in den Petersweg Ost führt. Im Westen könnte eine dritte Anschlussmöglichkeit hergestellt werden, indem ein Anschluss an die A671 gebaut würde. Der Beiplan Mobilität visualisiert die möglichen Anschlüsse.

Der neue Behördenstandort des BKA wird über zwei Anschlusspunkte an den örtlichen und überörtlichen Straßenverkehr angeschlossen. Der bereits bestehende Anschlusspunkt „Erbenheim Nord“ wird entsprechend ausgebaut, ein neuer Anschluss im Bereich des Knotens B455/Siegfriedring geschaffen. Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt mittels Buserschließung, die bis an die Liegenschaft des BKA herangeführt wird. Die Schienenverkehrsanbindung wird über die Errichtung eines neuen Haltepunktes an der Ländchesbahn sichergestellt.

Anschlusspunkte für den Kfz-Verkehr an das Stadtquartier werden nach aktuellem Kenntnisstand über die bestehende Anbindung an die B455 sowie von Süden kommend über die Anna-Birle-Straße hergestellt. Das Stadtquartier soll möglichst mit einem geringen Anteil an privater KfZ-Nutzung auskommen. Vor diesem Hintergrund ist die Anbindung des Stadtquartiers an ein leistungsfähiges ÖPNV-System, idealerweise ein schienengebundenes Verkehrsmittel, das durch Busse für die Feinerschließung ergänzt wird, erforderlich.

Die Finanzierung der Verkehrsanbindungen ist abhängig von der Verkehrsart und dem Träger der Baulast. So gehen im Rahmen einer SEM gebaute öffentliche Straßen nach ihrer Herstellung in die Unterhaltung der Stadt Wiesbaden über. Für Schienenanbindungen können in der Regel Finanzierungsmittel des Bundes und des Landes herangezogen werden, so dass nur noch untergeordnete Kostenanteile bei der Stadt Wiesbaden verbleiben.

Bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen (von 2017 bis -2019) wurde ein klimatologisches Fachgutachten erstellt, welches die möglichen Auswirkungen einer städtebaulichen Entwicklung im Ostfeld im Hinblick auf das Klima und die Luft analysiert. Die Berechnung von möglichen Auswirkungen einer Bebauung erfolgte in einer Auflösung eines 5 m x 5 m bis 20 m x 20 m Rasters. Diese Prognose wurde im Jahr 2020 an den aktualisierten Planungsstand angepasst.

Seit dem Jahr 2023 liegt eine stadtklimatische Untersuchung der Gesamtstadt Wiesbaden vor, die sich vertieft mit der städtebaulichen Entwicklung des Ostfelds auseinandersetzt. Der Untersuchungsbericht enthält detaillierte Informationen zum Kaltluftgeschehen und zu den Auswirkungen des projizierten Klimawandels und bezieht auch umliegende Planungs- und Bauvorhaben mit ein. Im Rahmen der stadtklimatischen Untersuchung hat man sich vertieft mit dem Entwicklungsbereich Ostfeld und den stadtklimatischen Auswirkungen einer Bebauung (BKA und Stadtquartier) auseinandergesetzt. Des Weiteren wurden Planungshinweise in Form eines klimaökoloischen Leitbildes erarbeitet. Dieses Leitbild beschreibt räumlich hochaufgelöste und verortete Empfehlungen für eine klimasensible Bebauung und bildete die Grundlage für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb. Das Wettbewerbsverfahren wurde zudem durch einen externen Fachgutachter Klima begleitet, um das klimaökologische Leitbild im Rahmen der anstehenden Planungsverfahren inhaltlich zu vertiefen und die städtebaulichen Entwürfe im Hinblick auf eine klimasensible Bebauung zu prüfen.

Der Themenbereich Klima begleitet die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auf allen Planungsebenen und wird auch im Rahmen der anstehenden Bauleitplanung in separaten Gutachten behandelt.

Es liegen weitere Studien vor, die das Ostfeld räumlich oder thematisch umfassen, sich jedoch nicht mit der baulichen Entwicklung innerhalb des Gebietes beschäftigen. Nachfolgende Untersuchungen stehen beispielhaft für weitere Untersuchungen zum Thema Klima und wurden nicht im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Ostfeld erstellt:

• Landeshauptstadt Wiesbaden (2012). Stadtklima Wiesbaden. Umweltbericht Nr. 22. Teiluntersuchung zum Landschaftsplan auf Flächennutzungsplanebene. DVD, Magistrat der Landeshauptstadt Wiesbaden, Dezernat II, Umweltamt 2012.
• Noppel H. (2017): Modellbasierte Analyse des Stadtklimas als Grundlage für die Klimaanpassung am Beispiel von Wiesbaden und Mainz: Abschlussbericht zum Arbeitspaket 3 des Projekts Klimprax Wiesbaden/ Mainz – Stadtklima in der kommunalen Praxis. Berichte des Deutschen Wetterdienstes 249. Deutscher Wetterdienst, Offenbach am Main.
• iMA Richter & Röckle (2019): Klimastudie Deponieerweiterung Dyckerhoffbruch. iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, Freiburg.
• Ökoplana (2015): Klimagutachten zum Bebauungsplan Erbenheim-Süd in Wiesbaden, Ortsbezirk Erbenheim.
• Landesweite Klimaanalyse Hessen, abrufbar im Internet unter https://landesplanung.hessen.de/klima/landesweite-klimaanalyse (zuletzt abgerufen am 15.04.25).
• Ökoplana (2012): Klimagutachten zum städtebaulichen Rahmenplan Wiesbaden-Erbenheim. Ökoplana, Mannheim

Um potenzielle stadtklimatische Auswirkungen einer Bebauung im Ostfeld abschätzen zu können und Optimierungsmöglichkeiten aufzuzeigen, wurden sowohl im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen als auch im Vorgriff der Erstellung der Auslobungsunterlagen für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb Klimagutachten erstellt (siehe Antwort zur Frage „Wie wird das Thema Klima bei der Entwicklung des Ostfelds behandelt?“). Im Ergebnis ist festzuhalten: Durch die Entwicklung des Ostfelds gehen klimaaktive Flächen, die vor allem der nächtlichen Kaltluftproduktion zuzuordnen sind, verloren. Durch die Bauentwicklung werden die thermischen Bedingungen im Entwicklungsbereich Ostfeld stark verändert und es entsteht eine höhere Bodenrauigkeit als Barriere für die Belüftung. Diese Entwicklung führt zu einer Reduzierung der Belüftungsqualität in den südlich angrenzenden Stadtgebieten und einer geringen Erhöhung der nächtlichen Lufttemperatur. Diese Auswirkungen können bei Berücksichtigung der im klimaökologischen Leitbild beschriebenen Klimaanpassungsmaßnahmen in der weiteren Planung reduziert werden, so dass sie aus stadtklimatischer Sicht als hinnehmbar einzuordnen sind(siehe Frage „Können Maßnahmen ergriffen werden, um die Auswirkungen einer Bebauung weiter zu minimieren?“).

Durch die Berücksichtigung der im klimaökologischen Leitbild beschriebenen Klimaanpassungsmaßnahmen in der weiteren Planung können baulich bedingte Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima und Luft reduziert werden. Folgende konkrete Maßnahmen werden im klimaökologischen Leitbild empfohlen:

• Für den BKA-Standort sollte der Randbereich von 35 m entlang der Gebietsgrenze frei von Hindernissen bleiben. Die Flächennutzung sollte klimaaktiv sein (d.h. unversiegelte Grünräume).
• Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Kaltluftgeschehen sollte primär auf den thermischen Komfort (z.B. Hitzestress entgegenwirken) während der Tagstunden beim BKA-Standort geachtet werden.
• Im Stadtquartier sollte eine Ventilationsachse vorgesehen werden, um den von Nordosten kommenden Kaltluftabfluss bestmöglich zu erhalten. Die Gestaltung der Achse kann eine oder mehrere dieser Merkmale aufweisen:
  • Maximale Gebäudehöhe 15 m, damit der bestehende Kaltluftjet (12 bis 15 m) nicht gänzlich abgeblockt wird
  • Kaltluftfluss mittels durchlässiger Gebäudestrukturen ermöglichen (keine Querriegel als Barriere für die Strömung)
  • Erhöhter Grünflächenanteil zur lokalen Kaltluftproduktion
• Es müssen Vegetationsflächen im Stadtquartier eingeplant werden, sodass eine positive Wirkung in der Nacht und am Tag entsteht.
• Ein möglicher Bereich mit intensiver Nutzung bzgl. Höhe und Dichte südwestlich des Wäldchens hätte zur Folge, dass die vorhandene Kaltluftströmung möglichst wenig beeinflusst wird. Denn der Bereich liegt im „Windschatten“ des bestehenden Wäldchens.
• Übergang zwischen Wäldchen und Bebauung möglichst offen gestalten.
• Schaffung einer Grünachse und Vernetzung mit bestehenden Grünflächen.
• Auf den Freiflächen soll keine Erhöhung der Bodenrauigkeit und keine Verschlechterung der Kaltluftproduktionsfunktion eintreten.

Im Ostfeld soll ein ausgewogener Mix von Wohnen, Arbeiten, Natur- und Biotopstruktur entstehen. Grundlage ist das Ziel der vereinten Nationen zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung, nach dem Städte und Siedlungen inklusiv, sicher, widerstandsfähig und nachhaltig zu gestalten sind. Darüber hinaus hat die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden fünf Themenfelder für mehr Nachhaltigkeit beschlossen. Hierzu zählen bspw. die Herstellung von klimaoptimiertem Stadtgrün, die Begleitung des Planungsprozesses durch externe Klimaexperten oder die Beteiligung von gesellschaftlichen Institutionen, wie bspw. dem NABU. Insofern spielen die Themen Klima und Artenschutz eine prägende Rolle bei der Entwicklung des Ostfelds.

Innerhalb des städtebaulichen Entwicklungsbereichs gibt es eine Vielzahl an verschiedenen Nutzungen, die Lebensraum für unterschiedliche Tierarten sind. Aus diesem Grund wurde im Jahr 2024 eine faunistische Kartierung durchgeführt, in dem das Vorkommen von europäischen Vogelarten, Fledermäusen, Kleinsäugern, Reptilien, Amphibien, Schmetterlingen Wildbienen und Libellen erfasst wurde. Die Kartierung bietet die Grundlage, um sowohl die artenschutzfachliche Verträglichkeit der städtebaulichen Entwicklung zu beurteilen als auch Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der einzelnen Tierarten zu entwickeln.

Etwa ¾ der Fläche des Entwicklungsbereichs bleib frei von zusätzlicher Bebauung. Hierzu zählen sowohl wertvolle Freiflächen als auch gesetzlich geschützte Biotope.

Auf dem Gelände des Vereins 1901 e.V. und des Vereins zur Erhaltung und Förderung des Tiergartens Mainz-Kastel e.V. befinden sich mehrere Teichanlagen, die von Quellen gespeist werden. Im Bereich des Cyperusparks sind keine Baumaßnahmen vorgesehen.

Mit dem Beschluss der Entwicklungssatzung im Jahr 2020 wurden zahlreiche, insbesondere umweltrelevante Qualitätsziele, festgelegt. Ein sensibles Wassermanagement bildet in diesem Zusammenhang eine wesentliche politische Zielvorgabe. Bezogen auf die Cyperusquellen besteht ein gesetzliches Verschlechterungsverbot. Konkret bedeutet das, dass das Grundwasserdargebot des Wassereinzugsgebiets des Cyperusparks durch die Baumaßnahme nicht verringert werden darf, sondern das Quellvorkommen bei der Planung zu berücksichtigen und etwaigen Beeinträchtigungen durch geeignete Maßnahmen entgegenzuwirken ist. Dazu wurden in der Vergangenheit Bohrungen durchgeführt. Für den nachhaltigen Umgang mit dem Schutzgut Wasser werden die hydrogeologischen Gegebenheiten in der vertiefenden Planung berücksichtigt und im Sinne eines ganzheitlichen Wassermanagements entsprechende vorsorgende Maßnahmen abgeleitet und in die Entwicklung integriert.

Der Schutz des Bodens ist ein wichtiger Bestandteil aller Planungsprozesse und Bauvorhaben, den Böden sind entscheidend für die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts. Für den Planungsbereich liegen eine Vielzahl an öffentlich zugänglichen Bodeninformationen vor. Hier zählen bspw. Die flächendeckende bodenfunktionale Gesamtbewertung auf Grundlage der BFD5L sowie die Bodenflächendaten 1:50.000 in zweiter Auflage des HLNUG. Darüber hinaus wurde im Jahr 2024 eine Bohrkampagne zur Ermittlung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes durchgeführt, aus der weitere Daten zum Untergrundaufbau hervorgehen. Auf dieser Grundlage wird im Rahmen der Bauleitplanung ein Fachbeitrag zum Bodenschutz mit Bodenfunktionsbewertung sowie eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt und der bodenbezogene Kompensationsbedarf ermittelt.

Übergeordnetes Ziel ist es, Bodeneingriffe zu vermeiden und auf die unbedingt erforderlichen Flächen zu beschränken. Überall dort, wo Bodeneingriffe unvermeidbar sind, werden die Eingriffe ausgeglichen.

Beim Biehler Wäldchen handelt es sich um einen Schutzwald und ein Naturdenkmal. Dieses ist in seiner Wertigkeit zu erhalten und zu schützen. Es besteht die Absicht, das Wäldchen und einen, bereits in den Entwürfen des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs Ostfeld ergänzten umgebenden Erholungsraum für eine sensible Erholungsnutzung erlebbar zu machen, soweit dies mit dem historischen und naturschutzrechtlichen Stellenwert des Wäldchens in Übereinstimmung zu bringen ist.

Ursprünglich führten über das Ostfeld eine Instrumenten- und eine Sichtflugroute für den militärischen Flugplatz Wiesbaden-Erbenheim. Um die Vereinbarkeit der Ostfeld-Planungen mit dem Betrieb des militärischen Flugbetriebs sicherzustellen, fand eine intensive und regelmäßige Zusammenarbeit mit den Vertretern der US-Armee und den zuständigen deutschen Behörden statt.

So konnten im Jahr 2020 die Verlegung der Sichtflugroute auf die Instrumentenflugroute, die Freihaltung von bestimmten Zonen unterhalb der Instrumentenflugroute und die Einhaltung einer maximalen Gebäudehöhe erreicht werden.

Siedlungsbeschränkungsgebiet

Zum vorbeugenden Schutz der Bevölkerung vor Fluglärm hat das zuständige Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum (HMWVW) aufgrund des zukünftig zu erwartenden Flugverkehrs den Bereich einer Siedlungsbeschränkung für den militärischen Flugplatz Wiesbaden-Erbenheim berechnet. Innerhalb des Siedlungsbeschränkungsgebietes dürfen bei der Entwicklung des Ostfelds keine neuen Wohnungen oder ähnlich sensible Nutzungen gebaut werden. Im Siedlungsbeschränkungsgebiet ist ohnehin keine bauliche Entwicklung vorgesehen.

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Erweitertes Vorsorgegebiet

Da die Prognose des zukünftigen militärischen Flugbetriebs am Flugplatz Wiesbaden-Erbenheim Unsicherheiten unterliegt, hat das HMWVW zum weiteren Schutz der Bevölkerung vor Fluglärm zusätzlich den Bereich eines erweiterten Vorsorgegebietes berechnet. Für die Berechnung wurde eine Verdopplung des Flugverkehrs gegenüber der Berechnung für die Siedlungsbeschränkung unterstellt. Innerhalb des erweiterten Vorsorgegebietes sollen bei der Entwicklung des Ostfelds Vorkehrungen zum Schutz vor Beeinträchtigungen durch Fluglärm für Wohnungen und ähnlich sensible Nutzungen getroffen werden. Das erweiterte Vorsorgegebiet umfasst einen Teilbereich im Norden des geplanten Stadtquartiers.

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Regionalplanerische Festlegung

Siedlungsbeschränkung und erweitertes Vorsorgegebiet wurden vom HMWVW an das Regierungspräsidium Darmstadt (RPDA) zur Aufnahme in den neuen Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan übermittelt. Im Rahmen der weiteren Planungen werden das vom RPDA im neuen Regionalplan festgesetzte Siedlungsbeschränkungsgebiet und erweiterte Vorsorgegebiet sowie alle weiteren auf das Ostfeld einwirkenden Lärmimmissionen berücksichtigt, damit in dem neuen Stadtquartier gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen.

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Im Rahmen der Entwicklung des Strukturkonzepts, sind die Vorgaben in Bezug auf eine mögliche Bauhöhenentwicklung bereits bei der Festlegung der potenziellen Siedlungsbereiche berücksichtigt worden.

Für das Wettbewerbsverfahren wurde die Einhaltung konkreter, von den Genehmigungsbehörden übermittelter maximaler Gebäudehöhen zur Vorgabe gemacht.